楼市隐藏在“黑暗角落”“不为人知”的内幕

　　曾经听到一个专门研究房子走势的经济学家说，房子目前这种疯狂的态势，用常理上的货币理论是不能解释清楚的，我们只能用行为艺术来给他定义了。

　　尽管房价在飙升，买卖双方在惶恐，但房子不论对于我们每一个人都是非常重要的，尤其面对刚性需求的朋友，一旦有条件购房，都会积极的入市，因为从长期趋势来看，房价还是会上涨的，所以作为中国人的传统能够早一点拥有一套属于自己的房子也是我们实现家庭理财的重要目标之一。在以往的数据中显示，在买房子的城市居民当中，有91％的人属于贷款买房，而在贷款买房的人群中，95%以上的人或多或少的都存在焦虑症。虽然享受着自住房，但有的人却因为买房而不敢轻易换工作，有的人却过着入不敷出的生活，有的人不敢生病不敢要孩子。有的人即便能承担，但是还是感觉到经济紧张，不能像以前一样随意消费，享受生活,总之很多人把房贷压在了心上。

　　为了避免上述问题的发生，我们需要在贷款购房前，做一个系统的了解和判断！住房公积金实际上就常提到的"五险一金"中的"一金"，是用人单位和员工缴纳相同份额的钱存入账户。最后这个账户里的钱就成了职工购买、建造、翻建、大修自住住房的专项资金。因此住房公积金贷款资金的来源是住房公积金；对象是缴存住房公积金的职工；方向是用于购买、建造、翻建、大修自有住房。通常情况下，我们提到的住房公积金贷款都是用于购买住房而进行的贷款。

　　不是每个人都可以申请住房公积金贷款的，他需要符合申请的基本要求：

　　要求一:只有参加住房公积金制度的职工才有资格申请住房公积金贷款；

　　要求二：申请贷款前，申请人必须连续六个月以上缴存住房公积金。家庭每月的还款额不能超过家庭月收入的50%，从而保证偿还能力以及家庭正常开支；

　　要求三：如果夫妻一方申请了住房公积金贷款，如果未还清本息，夫妻双方都不能再获得住房公积金贷款，购买第三套住房的，也不能申请；要求四：个人住房公积金贷款必须专款专用，而且贷款期限最高不能超过30年。那么，在这些申请条件之内，我们到底能够贷多少钱呢？事实上，每个地方因政策性不同都有一个最高贷款额度。以北京为例子，首套自住住房的个人公积金贷款的最高限额为120万，用公积金贷款购买第二套普通自住住房的，贷款最高额度为80万元。

　　而更多二、三线城市的个人住房公积金贷款的最高额度都在60万左右。对于我们而言，能用公积金贷款买房的，尽量用公积金贷款，原因就是因为贷款利率比商业贷款低很多，目前公积金贷款基准利率为3.25%，而商业贷款利率高达4.9%，差距还是非常大的。但事实上，有很多贷款买房的人是没有资格享受这种利率优惠政策的，如果这类人想买房的话，就必须利用第二种贷款方式-----个人住房商业贷款。第二种贷款方式-----个人住房商业贷款。这种贷款方式很简单就是去银行贷款买房。具体操作是购买住房的这部分人以其所购买的房子为抵押，作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款，目前各大银行均提供个人住房商业贷款，但一般是与指定楼盘合作的。

　　那么住房商业贷款有哪些申请条件。

　　第一：借款人必须具有合法的身份证明。当地居民申请是需要身份证和户口本，如果是外地居民在当地申请的话，除了身份证和户口本之外，还需要提供所在地户籍证明或暂住证；

　　第二：借款人必须有稳定合法的经济收入，并能够提供相应的收入和资产证明。有单位的需工作单位出证明，个体、私营、民营企业经营者需提供三个月税票和营业执照复印件；

　　第三：借款人是完全民事行为能力人，需要有良好的信用记录；

　　第四：支付了规定比例的首付款，并签订了有效的的购房合同或购房协议；

　　第五：银行规定的其它条件，比如说年龄限制，最高年龄不能超过65周岁。贷款年限限制，最长不得超过30年等。

　　因为个人住房商业贷款不仅可以买一手房还可以买二手房，所以针对不同贷款形式所规定的贷款成数也是不一样的。

　　1、对于首套新房，贷款最低首付比例为3成。也就是说购买100万的房子，我们最低准备30万的首付款，向银行贷款70万。

　　2、对于二手房需要比较成交价与房屋评估价的大小，贷款成数为两者之间较低者的70%。

　　3、对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款为4成。

　　值得注意的是：具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。因此，我们在平时生活中一定要注意个人信用，最普遍的就是使用信用卡的使用，要合理用卡，不要出现信用不良的问题，否则贷款买房时就麻烦了！通过前两种贷款方式的学习，我们知道在众多贷款买房的人群中，大家首选的贷款方式是住房公积金贷款,但是这种贷款方式会有最高额度的限制,房价比较高时往往不足以支付购房款,这时候人们通常会选择另一种贷款方式-------个人住房组合贷款。简单来说就购房者在买房时使用了住房公积金贷款同时也使用了住房商业贷款，是两项贷款方式的总称。集中了公积金贷款和商业贷款两者的优势，既达到了贷款额度的目标，又充分节约了贷款利息。比如北京最高公积金贷款额度上限是120万。一套200万的房子，在首付60万之后，剩余140万就不能全部采用公积金贷款方式。这里边需要注意的是，在组合贷款的操作中，公积金贷款和商业贷款的贷款期限、借款日期和还款日期都是相同的，只不过执行不同的利率。在目前的购房者当中，很大一部分人是适合组合贷款的，因此作为理财规划师，要充分了解这种贷款方式，能够帮助客户做出最合理的建议! 以上讲的是三种贷款购房方式，贷完款接下来该还款了。还款方式我们主要最常用的两种方式，等额本息还款法和等额本金还款法。首先看等额本息还款法, 这是目前最为普遍，也是大部分银行重点推荐的一种还贷方式,这种还款方式比较简单，即购房者每月按相等的金额偿还贷款本息的还款方式，这里边强调的是每个月还的都一样。这个计算方法也比较简单，因为在网上就可以搜出房贷计算器，我们将贷款总额，时间、利率分别输进去就可以求出每月的还款额。

　　等额本息还款方式优点是，每月还款都一样，对于贷款人来说，一是操作起来相对简单，二是方便贷款人合理安排收支，这样就不会对家庭理财的其他目标造成影响。这种还款方式的缺点是，银行占用资金时间长，还款利息总额相对来说会比较高。所以贷款时间越长，偿还利息总额会越多！

　　鉴于等额本息还款法的优缺点，它比较适合工作收入相对稳定的人群，像教师、公务员等。此外，对于收入比较稳定、工作年限较短、积蓄不多、还贷前期投入小的年轻人，也比较适合这种还款方式。接下来我们了解一下等额本金还款法，顾名思义这种方法就是每个月还的本金是一样的，而利息是逐月减低的，强调的是还款额逐渐减低，同样这个计算结果可以通过网上等额本金的房贷计算器求出来。等额本金还款法的优点是：随着还款次数的增多，越还月轻松，在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。

　　这种还款法的缺点是，前期压力比较大。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下前期每月的还款金额比等额本息还款要高很多。假设贷款70万,等额本金还款法第一个月的还款金额为6358.34元，等额本息的还款法第一个月的还款金额为4974.72元，相差1383.62元。它比较适合目前收入比较高但预计将来收入会减少的人，如即将退休的人，或者是现在处于事业高峰，还款能力比较强，希望减少利息支出总额的人。

　　好，最常用的两种贷款方式就给大家讲完了，两种方法各有优缺点，到底选择什么样的还贷方法，还是要根据每个家庭的具体情况而定。对于一般家庭而言，贷款买房之后，就该规划着提前还贷了。因为贷款买房会支付银行一大笔利息，而且期限越长，支付的利息也越多。对于大多数人采用的等额本息还款法而言,如果贷款20年，最后偿还的利息总额占到贷款本金的70%多。

　　如果贷款30年的话，利息总额比贷款本金还高。因此为了减少利息支出，很多手头宽裕的客户就会考虑提前还贷。二是剩余的贷款将每月还款额减少，还款时间不变，减轻每月压力。这两种方式中，方式一节省利息是最多的，但月供不变。如果我们是为降低每月还款压力而选择提前还贷的话，则可以选择方式二。当然不是所有的提前还贷都是划算的，如果我们是公积金方式贷款买房的话，就不建议大家提前还贷了，因为公积金贷款利率比较低。而对于我们的商业贷款确是要分情况的。如果采取的是等额本息还款法，购房者还到一半的时候就不建议了，前期已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的是本金。如果采取的是等额本金还款法，当还款期限超过1/3时，购房者已经偿还了一半的利息，如果再选择提前还贷的话，偿还更多是本金。

　　我们考虑一下资金的机会成本，贷款人如果有好的投资渠道，比如实体投资或者理财产品的投资，若投资收益高于房贷利率。这种情况下选择提前还贷也是不划算的。当然，我们在购房时，不是只考虑房款总额就足够了，购房时还要交各种税费，如契税，印花税，入住费、物业费、装修费、工本费等等，这些费用都必须是我们在交房子时必须要准备好的。这里我们主要强调契税，契税按照房屋总价的3%-5%征收，如果我们首次购房住房，最好是购房90平米以下，这样契税按照1%征收，如果随着人口的增加，需要换房子，最好不要超过140平，这样契税就可以减半征收了，这样我们就减税了！好，关于购房这场大战，内幕就给大家曝光完毕了，知道这些 希望大家能够根据自己自身的情况，选出最适合自己的贷款方式、还款方式，以及提前还贷的最佳时间，祝愿大家早日实现自己的购房梦！