上海探索石库门“留改”新模式

　　本为一户人家设计而建造的石库门里弄单元内，却住着五六户居民，多年超负荷使用……如何在改善居民生活条件的同时，最大限度留住石库门风貌？

　　在有近百年历史的承兴里，黄浦区正在探索全新的石库门“留改”模式：整体保留石库门风貌元素、保护里弄建筑肌理，通过调整空间结构、“抽户”等方式释放空间，为还在使用手拎马桶的居民打造独用厨卫，让具上海地域特性的原住民生活原型空间得以传承。

　　在这一项目中，将采用很多过去石库门修缮改造没有使用过的方式：部分居民通过解除租赁关系方式搬离承兴里，以释放空间满足改造设计方案需要的空间面积；里弄内部空间结构可能发生调整，居民家的楼层、单元、房屋形状会有所变化。

　　放弃修修补补，进行结构改变

　　根据新里、旧里制定两种改造策略，均有一定代表性，希望探索可以推广复制的经验。

　　承兴里处于上海市历史风貌保护街坊内，主门头位于黄河路281弄，内有多幢建于上世纪20到30年代的砖木与混合结构的新旧里弄式石库门建筑，小区整体肌理完整有序，由新里、旧里及沿街建筑形成围合型特色空间。这里是上海弄堂运动会的发源地，1988年，在承兴里的主弄堂举办了上海最早的弄堂运动会——承兴弄堂运动会，并延续至今，由此发展出“九子大赛”，并命名了附近的上海九子公园。

　　从主门头走进承兴里，迎面便是举办过弄堂运动会的主弄堂，弄堂一侧是一幢红墙里弄建筑，被绿色围栏围住，内部正在施工。主弄堂路面平整，绿色围栏内的红砖褐瓦石库门看上去也比较整洁。南京东路街道办事处副主任张晓杰说，经过前几年大修，承兴里的居住环境有了一定改善；但由于居住密度较高，居民生活空间逼仄、缺少独立厨卫设施等问题无法得到解决。

　　在这次改造中，黄浦区选择主弄堂一侧的两幢新里（黄河路281弄1-31号单号）和一幢旧里（黄河路253弄58-126号双号）作为第一期试点。新里加旧里建筑总面积5489平方米，居住户数达261户。

　　自然环境与人为因素造成承兴里房屋的严重损坏。新里与旧里的外墙砖块严重风化，楼内墙面破损开裂，房屋木构件被白蚁严重腐蚀，部分木构件失去承重能力。多年来，居民为生活所需，在房屋内外进行各种搭建。据统计，纳入试点的两幢新里与一幢旧里中，仅计入居民“房卡”的搭建就有1309平方米，相对于建筑本身5000多平方米的体量，搭建面积非常惊人。还有一些搭建属私搭乱建没有计入“房卡”，比如，本来两层高的旧里有多个单元“长高成”三层、四层。

　　单靠过去修修补补的方式，已无法解决承兴里的问题。在保留原始风貌的前提下，承兴里内部必须进行结构上的改变，才能满足居民对现代生活方式的需求。

　　去年底，黄浦区以承兴里为试点，探索石库门“留改”为主的保留保护模式，提出结合地区风貌保护要求，通过环境综合整治及整体综合改造，为居民增设独用厨卫设施。

　　改造的焦点是空间哪里来？居民原有居住面积要保留，在一期试点建筑不“长高、长胖”的情况下，要为每户居民增设独用厨卫设施，在石库门要保留原始风貌的前提下，打造独用厨卫的空间从何而来？

　　经过前期考察与测算，黄浦区为新里与旧里，制定了不同的改造策略——

　　新里的房屋条件相对较好、居住密度也还可以，3000多平方米居住了103户居民，预计通过公共空间改造，可以为现有居民“挤出”打造独用厨卫的空间。

　　旧里居住密度较高，2000多平方米空间有7户单位、150户居民，平均一个单元有6家住户，内部空间怎样调整都无法满足居民独用厨卫的需要，因此采用“抽户”方式，迁走一部分住户，先降低居住密度，再进行房屋改造。

　　黄浦区相关负责人说：“两种改造策略，针对石库门不同房屋情况与居住密度，均有一定代表性，希望探索可以推广复制的经验。”

　　保留原有风格，增设厨卫空间

　　新里南立面将原样保留，北立面延续历史风貌，内部空间结构将有较大幅度改造。

　　按照“先易后难”的操作顺序，去年底，新里修缮改造工程先行启动。103户居民签约同意改造后，于今年4月暂时搬离。目前，施工队正对房屋进行修缮与改造。

　　新里的南立面目前没有太多变化；但北立面墙上的门窗大部分已被拆除，房屋地基部分嵌入大量钢筋以对房屋基础进行加固。

　　张晓杰说，石库门的元素大部分体现在新里的南立面，为更好地保留建筑的风貌元素以及历史感，南立面将原样保留，未来通过洗、修、拆等方式修缮，恢复历史原貌，并搭建雨棚与不锈钢防盗栏等生活设施。北立面延续历史风貌特色，但内部空间结构将有较大幅度调整与改造：原来两个相邻单元会合为一个单元，两个单元之间公共部位的墙壁将被打掉，原来的两部楼梯与公共灶台空间会被改造为一部楼梯与多套独用厨卫。

　　石库门里弄空间有限，项目中设计的独用厨卫颇有讲究。记者在改造基地看到独用厨卫的样板房：厨房与厕所在一个空间内，中间有条约半米宽的过道，过道一侧是灶台、水槽、排烟罩与橱柜组成的厨房区域，另一侧用移门隔着，里面是由抽水马桶、洗手池及淋浴器等组成的厕所区域。

　　“为每户居民增设的独用厨卫设施，在整体设计上非常紧凑，‘基础款’厨卫空间面积为3.5平方米左右，但功能齐备，能满足居民基本生活需求。”黄浦置地（集团）有限公司承兴里试点项目组项目经理王新宇说。

　　考虑到居民的个性化需求，设计方还提供“升级款”厨卫空间供居民选择。在另一间样板房，记者看到，空间果然相对大一些，厨房区域还多了一块操作台。“如果居民觉得基础款独用厨卫面积小，可拿出自己房屋的面积增加进来，我们根据总体面积进行定制设计。”

　　据悉，修缮改造后，将提供给居民的是经济型、基本款的全装修房，可拎包入住。居民在签约改造后，还会收到一张“装配服务清单”，上面详细列出六七种个性化需求，居民可进行勾选，如厨房大理石面板可选择深色或浅色，橱柜可选择白色仿木纹或浅色仿木纹；房间内最多可安装八个插座，居民甚至可以拿到一张房型图，想在什么位置安装插座，都可标在房型图上。

　　尝试“抽户”，均衡住户利益

　　抽户原则的制定，充分考虑三类住户的获益均衡，目前已完成“抽户”居民签约。

　　相比新里，旧里的修缮改造更复杂。

　　旧里有2000多平方米空间，住着150户人家、7家单位。面积较大的家庭不过10多平方米，面积最少的家庭只有4平方米多一点。绝大部分家庭还在使用手拎马桶。“由于居住密度更高，单靠释放公共空间，无法满足每户拥有独用厨卫、房屋加固、加宽楼梯走道等需求，因此旧里探索‘抽户’方式，释放更多空间。”张晓杰说。

　　石库门“抽户”改造，此前在上海没有先例。怎么抽，有什么原则与标准，也没有经验可遵循。

　　今年元旦小长假上班后的第一天，黄浦区委书记杲云就来到承兴里调研。在那次随行采访中，记者从区房管局相关负责人处了解到旧里的“抽户”原则：居民中优先考虑处于原始公共部位的、优先考虑设计方案需要的、优先考虑居住密度特别高的、优先考虑面积特别小的进行“抽户”。“抽户原则的制定，充分考虑了居住部位不调整、局部调整和全部调整这三类住户的获益均衡，是从实际出发规范抽户方式的有益探索。”这位负责人当时这样说。

　　经过测算，改造需要650平方米空间，其中需要以与部分居民解除租赁关系的方式释放300平方米左右空间。按照“抽户”原则，工作组最终确定：7家单位全部搬离，30多户居民作为优先考虑对象。

　　对抽户的居民家庭，黄浦区按照一定标准、根据居住面积大小，给予相应的货币补偿。相关负责人解释说，承兴里综合改造主要方式为房屋综合修缮改造，不适用于房屋征收相关政策，同时要考虑到留下的居民与被抽户居民的利益平衡，因此货币补偿总体上要高于居民在市场上售卖房屋的价格，但不会高太多。

　　其实，看到两幢新里在马不停蹄地改造，不少住在旧里的居民心中对生活环境改善也有期盼。今年4月，在新里居民暂时搬离后，旧里改造动员工作启动。此前旧里居民已基本了解改造方案，工作组开始上门对优先考虑的抽户家庭进行详细情况说明。

　　记者了解到，两类居民比较愿意被抽户，一是房屋居住面积比较小的居民，因为房屋面积太小，即便增设厨卫设施，生活环境也不会有质的改善；二是处于人户分离状态的居民，在其他地方还有住房。也有居民主动要求被“抽户”，在提交申请解除公有房屋租赁关系的申请后，经由区房管局、街道、黄浦置地组成的评议小组进行评议，被认为确实有利于项目整体改造需要的，也可以被“抽户”。

　　在旧里修缮改造中，黄浦区请来金源方程律师事务所与上海建筑装饰（集团）设计公司共同参与，提供专业服务，确保所有程序依法依规。抽户的货币补偿方案、项目改造方案等全部透明公开。

　　截至记者发稿时，承兴里旧里已完成“抽户”居民签约，达到目标释放面积。