热点城市土地市场出现回暖现象

　　摘要：稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，“一城一策”“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词，防止楼市大起大落。

　　一季度供需两端同比缩水

　　本报记者 赵碧报道

　　2019年第一季度，地方两会和全国两会先后召开，房地产调控政策进一步明朗，其中稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”是大部分省份明确提及的政策关键方向，“一城一策”“完善住房保障体系”成为2019年房地产的关键词，防止楼市大起大落。

　　从中国指数研究院监测的全国300主要城市土地市场的数据来看，2019年一季度土地市场供求两端同比缩水，整体出让金同比下降近两成，楼面均价及溢价率也相应下降。

　　监测数据显示，2019年1-3月，全国300个城市共推出土地5895宗，同比减少5%；推出土地面积25204万平方米，同比减少7%。其中，住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）1932宗，同比减少1%，推出土地面积9145万平方米，同比减少5%。

　　1-3月，全国300个城市土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%。其中，住宅用地出让金总额为6950亿元，同比减少11%。300城市土地平均溢价率13%，较去年同期下降6个百分点；其中住宅类用地平均溢价率15%，较去年同期下降8个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟在接受《中国产经新闻》记者采访时指出，从全国范围看，整体土地市场依然相对低迷。中原地产研究中心统计数据显示：一季度全国土地市场相对低开，合计50大热点城市卖地7747.5亿，同比2018年同期下调了14.5%。

　　值得一提的是，在全国300城整体土地供求规模缩减的背景下，一线城市宅地成交规模同比增长，部分热点城市成交楼面价及溢价率回升现象较为突出，回暖迹象初显。

　　从热点城市来看，1-3月，全国40个大中城市中共有21个城市住宅出让金额同比增加，涨幅前十均为二线城市；降幅前十城市中，哈尔滨（楼盘）同比降幅居前。

　　从各线城市来看，2019年一季度，一线城市供求双涨，出让金与去年同比基本持平，受调控政策影响，一线城市整体溢价率低于其他各线城市，北京（楼盘）土地出让金逾589亿领先全国；二线城市供应量较去年同期基本持平，成交方面量价双降，出让金同比降逾一成；三四线城市供求两端下行，成交均价同比下降11个百分点。

　　另据中原地产研究中心统计数据显示：3月下旬以来部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复，其中包括合肥（楼盘）、天津（楼盘）、杭州（楼盘）、温州（楼盘）等城市卖地数量有所增加。

　　中指院负责人指出，从一季度各大城市土地市场成交排行榜来看，一二线城市仍为房企投资拿地的重心，不过整体节奏有所放缓。

　　“整体看，1-2月份各地土地市场虽然低迷，但随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，部分城市在3月份土地市场再次出现了复苏苗头，虽然未出现地王频繁现象，但市场已经出现了和之前不一样的表现。”张大伟认为。

　　张大伟分析称，全国多城市土地成交一季度整体依然处于调整，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。楼市逐渐进入调整期，导致房地产企业拿地意愿不强烈。信托等资金监管严格，导致房地产企业对地块总价较高的地块相对谨慎。

　　“人口流出去的消费不足导致土地出让减少，特大城市变成了因为供给不足导致土地价格暴涨。”知名财经评论员司徒正襟在接受《中国产经新闻》记者采访时称。

　　他指出，城市化不断推动，也是土地出让金不断推高的过程。城市化的推动表现就在于工业劳动人口的不断迁移。人口净流出区域的房地产市场供给已经饱和，净流出区域经济发展和产业结构存在失调的现象，并不需要太多的工业和信息化人口，所以地方经济仰仗的土地财政以及土地出让金大幅降低是人口流出因素引起的。其中最严重的是一些生育率低的区域。东北尤其是一个人口的洼地，所以土地出让金自然也是一个可预期的下调过程。

　　张大伟认为，未来房地产市场走势出现分化，房企对非优质土地定价出现下调。整体看，2019年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低，以北京为例，大量的共有产权和限价房明显降低了房企拿地积极性。

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（责任编辑：王治强 HF013）