【红刊财经】抄底“王牌”地产股

 

 
 

 
 
　　“恰恰是房地产行业的周期性，包括政策调控的周期性导致了龙头房企的大洗牌。”@释老毛对《红周刊(博客,微博)》记者表示，10多年前，A股市场公认的龙头就是“招保万金”，但是目前来看，金地集团(600383,股吧)已经完全变成了三线房企，招商蛇口经过重组之后，现在也只能位居二线。“现在逆袭上来的3家房企就是碧桂园、恒大、融创，从三线房企一直杀到现在的行业前五名。”

　　在@释老毛看来，“恒碧融”之所以能够成功逆袭，就是在上一轮地产熊市市场悲观的时候，有足够的眼光和勇气去“抄底”。据了解，由于楼市宏观调控的不断深入，2011—2015年实际上是房地产市场的熊市，2015年以来，随着去库存、棚户区改造、不少城市取消限购措施，房地产市场才开始复苏。“上一轮熊市，很多房企都在谋求转型，认为中国房地产市场可能已经要触碰到天花板了。现在看来，这些被赶超的房企在当时都急于布局多元化，脱离住宅地产主业，甚至万科在当时也看空房地产市场，转型去布局商业地产。”@释老毛对《红周刊》记者表示，碧桂园、恒大、融创都是趁市场情绪低迷的时候加杠杆拿地，当时的地价并不高，信贷也相对宽松，等到2015年房地产行业复苏，这些企业全部都实现了逆袭。“反而那些盲目布局多元化的房企，毛利率都遭遇了不同程度的下滑，最后回过头才发现，最赚钱的其实还是住宅地产。”@释老毛认为，“恒碧融”敢于逆周期拿地的本质在于它们灵活的民营企业机制，公司文化和激励机制更具狼性。

　　地产行业龙头格局也许还会有新变化，值得一提的是，在2012年至今的前五大房企中，万科、恒大等长期把持靠前位置。那么这些传统“王牌”以及后来的新晋“王牌”，哪一个才值得持有呢？

　　地产龙头投资的两种逻辑

　　在地产传统“王牌”以及新晋“王牌”中，职业投资人的选择总是各有主张。

　　在接受《红周刊》采访时，@释老毛坦言，相较于碧桂园，他还是更看好融创的投资价值。“在地产龙头当中，融创各方面的综合实力都比较强，目前的估值也比较低，现金流充沛，即使投资乐视的150亿元全部计提似乎也没有对公司的资金状况产生任何影响。”@释老毛表示，虽然碧桂园高周转之下现金流同样稳健，估值同样很低，但相比于融创在一、二线城市拥有大量布局，碧桂园还是主要聚焦于三、四线城市，这是碧桂园目前最大的问题。“三、四线城市目前的火爆主要是由于政策红利，我并不看好三、四线城市地产行业成长的持续性，棚改政策很大程度上透支了当地居民的购买力，未来看涨的首先还是一、二线城市。”

　　“另外，碧桂园的高周转业内闻名，但房地产追求快速回款，在某种程度上一定会以牺牲质量为代价。如果高周转未来真的影响到了碧桂园的品牌形象，这其实是不值得的。”@释老毛对《红周刊》记者说。

　　而当记者问及目前是否是投资传统地产龙头万科的合适时点时，@释老毛也表达了他的看法。他认为，当前宝能正在继续“甩卖”万科股票，以前者20%以上的持股比例来看，当前似乎并非是买入万科股票最合适的时机。“而且，在王石离开之后，郁亮作为万科新的灵魂人物能否让万科继承并发扬原有优势，以及深地铁能否和华润一样甘做‘甩手掌柜’，这些同样都是需要时间去观察的。”

　　不过，与@释老毛的观点恰恰相反，接受《红周刊》采访的温莎资本首席研究员熊琦则认为，相比于“恒碧融”等地产“新贵”，作为传统地产龙头的“招保万金”反而在当下更具投资潜力。熊琦对《红周刊》记者表示，“招保万金”这几家企业都是国企，扩张的速度比较慢，在成长速度上与融创、碧桂园和恒大等民营企业还是有差距。不过，有数据显示，融创等企业的净负债率大致都在200%以上，而传统地产龙头的净负债率仅为20%左右。“未来国家的大势还是去杠杆，特别是在房地产行业。因此，我认为房地产行业的主要投资机会还是在‘招宝万金’等传统地产龙头。因为像恒大、融创净负债率都比较高，如果去杠杆，确实可能会对这些公司的发展产生阻碍。”

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（责任编辑：李佳佳 HN153）