雅生活黄奉潮：仍谈增值服务 A+H还在研究

　　观点地产网 3月20日，香港四季酒店4楼，拥有高大落地窗的海景礼堂内，雅生活服务的2017年业绩发布会就在那里举行。

　　这间坐落在香港中西区的豪华旅馆，因拥有Caprice和龙景轩两间米其林餐厅而享有盛名。今天来参加活动的媒体同行人数不少，其中便听到有人感叹自己长年从事企业报道，来到这里总是要赶稿，从未有机会品尝星级美食。

　　但或许，三位雅生活高管在介绍完业绩后会有兴致到那两间餐厅聚聚，犒劳一下自己，因为公司去年的业绩确实不错，他们在会上的表现也不错。执行董事兼董事会联席主席黄奉潮一如既往地慷慨激昂，话语里充满了对未来的畅想。

　　唯独在之后的几年，相关目标能否顺利落实，其实还有待时间的考验。

　　利润增长来自增值服务

　　相比起上市当日的盛况，今天只有黄奉潮带领执行董事兼首席执行官刘德明、首席财务官兼联席公司秘书李大龙来到现场面对媒体。第一个开腔的是李大龙，因为根据安排，是由他来介绍公司去年的情况。

　　据了解，雅生活在2017年，比去年增长了41.5%，其中作为主业的物业管理服务较2016年增长了超过23%。净利润方面，雅生活也录得大幅增长。若剔除掉上市费用，实现的净利润比2016年的1.69亿上升了近85%。

　　规模方面，在管面积增幅56.5%，合约面积增幅更达71.8%。财务方面也相对健康。年轻的CFO强调了两次，称因为在上市之前，一口气清偿了有息负债，所以公司截至2017年底，资产负债率只有41%，同比下降了一半有多。

　　增值服务是被特别提到的一个点。

　　这个话题被交给了黄奉潮，因为他在2月份上市当日也回答过相同的问题。其表示：“未来收入增长很大部分就是增值服务。”

　　据了解，雅生活的增值服务包含小业主和大业主增值服务。小业主增值服务主要包括生活及资产管理服务，去年增长速度是86.4%，占集团总收入约5.8%。黄奉潮特别提到，在资产管理类服务中，将在2018年内特别发展租赁和二手房买卖。

　　而非业主增值服务主要包括协销、物业代理、房屋检验服务及广告，收入主要来自于雅居乐集团，但未来要全面进入绿地控股。“过去主要是雅居乐，未来也来源绿地。目前正进入绿地山东事业部和广东事业部。我们要替绿地去卖房子。”

　　由于此前成功的收购，这项非业主增值服务同比去年增长了113%，超过一倍，占集团总收入约25.7%。其中，协销服务即所谓的“卖房子”，所得收入占非业主增值服务所得收入的71.3%。

　　其他服务方面，主要收入来自物业代理服务收入，占非业主增值服务收入总额的比例为22.1%，这主要来自于已获得的62个物业代理服务项目。

　　同时，增值服务还有赖于“雅管家”APP的推广。目前，雅生活通过该平台已实现与多间物管企业建立联盟，联盟签约面积达到约8.2亿平方米，将在集中采购，社区经济方面发挥作用。但黄奉潮指出，“雅管家”很难在短时间内为公司带来明显收益。

　　大家可以看到，上面业绩的描述里都没有加入相关数据。事实上，雅生活去年全年总收入为17.6亿人民币，净利润刚达标3个亿，剔除掉上市费用后净利则是3.12亿元。

　　被寄予厚望的增值服务，业主增值服务实现1.02亿元营收，非业主增值服务收入比较高，有大约4.53亿元。

　　截至2017年年末，雅生活在管总建筑面积为7834万平方米，合约面积为1.26亿平方米。

　　所以，从这一串具体数字看来，雅生活仍然是一家规模有待提升的物业公司。

　　A+H要处理关联交易

　　据悉，在正式挂牌前雅居乐方面就业已替雅生活公布了较为详细的招股信息，及大致的发展计划、目标等，其中有一项是2020年营收达到100亿的目标。

　　这个目标受到了不少质疑。当时在场的刘德明回应称“雅生活作出这样的一个规划，是基于一个认真、审慎的考量的。” 

　　在今天的业绩会上，黄奉潮针对这个大计划就表示，要快，而首先的就是要在拓展管理面积上下功夫。

　　据透露，未来几年内雅生活一部分的面积增长，仍是来自雅居乐集团和绿地控股的给付，目标是每年不低于2000万平方米。

　　黄主席透露，按照雅生活和绿地合作协议，2018到2022年每年交付量都一千万面积交付。但实际上绿地控股在这方面都有在提前给付。“2017年下半年给了516万，这其实是2018年的指标的。所以按照绿地控股的承诺，每年都会前置。”

　　另一部分增长是来自第三方，负责这方面的是雅生活旗下24个城市公司，一百多人的拓展团队，目标是超过2400万平方米。第三部分则是来自收并购，目标是每年超过4000万平方米。

　　而2018年内，要实现拓展面积最少8000万平方米，累计在管面积1.4亿平方米，累计合约面积2亿平方米的目标。按照计划，雅生活预计在此基础上开展增值服务，快速增加收入规模。

　　其实可以看到，雅生活一直在努力降低来自两位大股东的承接物业的面积比例，这又与A股上市有关。

　　此前，刘德明曾雄心壮志地宣布“我们要成为A+H架构物业公司第一股。”，登录港交所只是雅居乐物业版块发展的起步而已。

　　而今天，这位首席执行官表现得有点踌躇，其称：“未来会选择适当时间窗口登录A股。”至于什么时候是适当的时间窗口则只字未提。“具体时间看A股市场情况和雅生活发展情况两方面，无具体时间表。”

　　最后，黄奉潮就松口到，他们已经去研究了中国证监会对物业管理企业上市的条件、要求。雅生活登陆A股前，最主要是要解决关联交易，跟市场化不够两个难题。