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项目为大水坑股份和深圳市鹏城置业投资发展有限公司合作开发项目，鹏城置业为一家年轻的房地产企业，注册地就在观澜福城，除珑门项目外，另一开发的项目是位于后海的小社区楼盘百丽湾花园。

重点配套

观澜体育公园由佳兆业运营管理，原本计划今年8月便可投入使用，然而直到现在还未实质动工。

现在想来，其实也不难解释，主要还是相对位置偏了点，靠目前的社区人气是不足以支撑一个区属文体设施，包括龙华人民广场边的体育用地，喊的时间其实更长，但进度甚至不如观澜这块。

目前的规划，观澜体育公园年底前完成施工招标并进场开工，建设周期到2019年6月，也就是说有望在2020年左右开园。

之所以不厌其烦地谈这个公园，是因为这是珑门二期比较倚重的卖点之一，一是为项目增加了开阔的景观资源，二是作为重点市政配套，规划上也会着重考量。

比方说深圳市自然博物馆就规划落地于体育公园的南侧，讲道理观澜广场，甚至鹭湖片区周边的位置不应更好？可还是规划与此，自然是集聚文体资源的考虑。

那么大胆地揣摩下，周边的多块工业用地，以现状条件明显不符合片区未来发展需求，结合体育公园改造应该也是可期的方向。

商业配套

在实际需求面前，体育公园等配套更多地是加分项，然而目前来说商业配套比较欠缺。原本东侧的同和汽车城有望将一部分物业改造为多层次商业组合购物中心，但不了了之。日常商业则有赖于福安雅园的临街商铺。

距离项目行车距离约7.4公里外则有深圳北部最大的商业购物中心，观澜湖MH mall，已入驻有精品超市，各式餐饮，muji等快销零售及其它体验型商业，这一方面还算便捷。

预计年底到明年，合正观澜汇约12万㎡的集中型购物中心或将开业，是对观澜中西部大型商业的补充。

另外，项目东侧不远的同和缤纷城，原本规划在汽车经销外，增加多层次的商业零售，但目前似乎已无法兑现。

交通规划

不管是体育公园一拖再拖，还是社区周边商业缺乏，说到底还是片区的交通规划欠缺完善，外溢需求要跟上。

尤其是轨道交通需要补充，按照规划地铁18号线将通过该片区（沙井-光明-观澜-平湖枢纽），作为有多个重点规划布局的片区，18号线在此设站的可能性极大，并且在江围站与4号线换乘，加强龙华，福田的便捷联系。但此线路属于中远期项目，未明确动工计划，实际规划以官方公示为准。

相对于观澜内部兜兜转转，珑门二期对接快速道路交通反而更方便。项目周边，通过观光路转入梅观路非常便捷，西侧是建设中的龙观快速路，按照规划西延段将在不久的将来对接福龙路，片区规划有望延展开来。

片区规划

珑门的西侧1公里是九龙山，环绕着九龙山，即大致从观光路以南，龙观快速路以东，环观南路以北，福前路以西的片区，是龙华重点打造的6大片区之一的九龙山科技片区。龙华成立新区时便提出该规划，去年时规划思路更加明确。

片区规划为科技园区和高校区两大区，功能定位为深圳具有一定影响力的集产学研一体的创新型产业园区。片区结合基地地形条件，确定了176.2公顷的城市建设用地，其中产业用地、高校教育的学研用地和居住商业等配套服务用地各占建设用地的1/3。

还传闻过上海交大、南开大学在此设立校区，但还需等待规划实际落地。从去年开始的一系列高压土地整备，九龙山科技城受重视程度可见一斑。因此，在该发展定位上，片区前景亦值得期待。

学区范围

珑门的南面，即走过新丹路对面便是该项目的学区学校，福苑学校。算是目前福城街道最新最高规格的学校。

珑门二期位于龙华区福城街道大水坑片区，观光路南侧，新丹路北侧，观澜大型的保障房社区福安雅园斜对面。该项目区位相较一般，错落无序地工业厂房集聚片区，但近几年的发展变化显著，可整备土地丰富，规划潜力大。

二期在一期的西北向，一二期建筑风格一致，布局相仿，地块相连，浑然一体。玻璃幕墙为主的外立面效果，整体显得轻盈、现代感。整体形成半弧形，一致对向规划中的观澜体育公园。略微可惜的是，对于二期来说，部分楼宇朝向东北面的景观较佳。

项目二期由2栋分AB共4座住宅楼（约30层）、1栋幼儿园、和两排联排别墅构成。

具体户型有建面75平（3房）、建面82平（3房）、建面87-89平（4房）、建面108平（4房）等共7套户型产品。

整体来说，与一期差不多，但在空间细节处理上，稍稍优于一期，实用面积较大。1栋A座和2栋AB座的东南朝向和东北朝向具备公园景观视野。

珑门二期项目主推建面75-200平户型，现已开盘。高层产品面积段为建面75-106平3-4房，整体均价42000元/平。

 

户型分布

项目东向具有优质宽阔的观澜文体公园视野， 由楼体的布局来看，相对一期朝向劣势的单位与优势朝向单位均好性有所提升。

劣势朝向低层单位缺少景观优势，应有价格差。

01户型 建筑面积75㎡ 三房两厅一卫

高使用率，两面采光，室内较为光线充足。客厅开间3.28米可接受，主卧宽敞舒适，厨房宽敞实用。 阳台稍显偏小，主卧开门对向客厅私密度不佳，电视墙偏短。卫生间向厨房开窗不可自然通风。

2栋A、B座：西南向日照充足，A座临近幼儿园，如果有老人白天在家低楼层可能会带来一些生活噪音影响，卧室朝西北开窗有西晒影响。  

1栋A座：客厅朝向西北，卧室开窗朝向西南光照依然充足，主卧客厅方向有一定的西晒影响。

1栋B座，朝向东北，卧室开窗朝向东南，通风采光日照较佳，并且具有开阔的公园景观。

02户型 建筑面积88㎡ 四房两厅两卫

使用率高，通风采光效果较好。3.6米客厅开间，错层阳台尺寸可接受。主卧空间较为舒适，动静分区布局，功能分区科学合理。厨房空间宽敞实用，自带玄关私密度较佳。两个小房间、客卫尺寸稍有不足。 2栋单位与1栋单位可能具有较大的价格差。

2栋A、B座：西南向光照充足，镜像户型有部分视线干扰。

1栋A座：朝向东北光照时间稍有不足，可见部分景观，视野较为开阔。

1栋B座：朝向西北高层可能受西晒影响，西北方向未来可能有建设规划影响视野。

 

03户型 建筑面积89㎡ 四房两厅两卫

横厅通透，通风采光较为优秀，使用率高。 阳台宽敞实用，功能分区合理，主卧自然通透。两个小房间偏小。厨房采光偏暗。客卫偏小，生活阳台作为厨房和卫生间唯一采光通风口，不可纳入室内使用。

1栋B座：朝向东南，具有部分花园视野。通风更佳。

1栋A座：朝向西南，视野受到遮挡，相对应有较大价格差，并且低楼层单位的光照时间可能会受到一定影响。

 

04户型 建筑面积86㎡ 四房两厅两卫

对称布局，三面开窗，通风采光效果佳。客厅侧出阳台或主卧出阳台，家庭人员较少可考虑偶数层增加主卧舒适度。人口较多则考虑奇数层使用便利。 厨房宽敞实用，生活阳台可考虑纳入厨房内部使用。两个小房间面积偏小。

2栋A、B座：朝向东北安静。具有较好的景观资源。阳光直射会收到一些影响。

1栋A座 朝向西南，视野一般，光照较好。 B座东南向具有较好的花园景观。

 

05、06户型 建筑面积82㎡ 三房两厅两卫

大开间短进深，采光较佳。3.6米客厅开间，明亮舒适。次卧尺寸稍显不足。 玄关设计具有较好的私密度。 阳台尺度有些偏小。

2栋A座朝向西南，朝向景观不佳。镜像06户型光照较佳。 B座朝向东南单位，景观与阳光直射具有优势。

1栋A座朝向东南，视野开阔景观优秀，是此户型最佳单位。 B座朝向较好，景观一般，视野比较开阔。

 

建筑面积106㎡ 四房两厅两卫高层产品最大户型，位于2栋A、B座，结构通透，通风采光较佳，衡厅布局，实用率高，房间尺度优秀舒适度较佳，主卧自然通透。客厅、主卧朝向东北，具有较佳的视野景观。阳台宽敞舒适。 为体现景观优势方向功能区域多在南向， 厨房与客卫公用生活阳台采光，光线偏暗并且影响通风效果。  

 

户型总结

超高使用面积是此楼盘的最大卖点。小房间尺寸较小，房间数量虽够，难以满足家庭人口较的需求。

北向具有相当开阔的景观资源，但因朝向方位难以发挥景观优势。

错层阳台不计面积，但尺寸偏小，对于房间较多的户型来说稍显不足。

高层部分密度偏高，部分低层单位可能会因前方楼体遮挡造成光照不足。

珑门二期已经拿到预售证，样板间于（4月15日）正式对外开放，目前已开盘，此次共备608案套，共五栋，均为住宅产品，住宅主力户型涵盖了建面75-108m²，以及少量192-264m²的别墅。

本期备案预售的是1-5栋，1栋和2栋为32层高的住宅产品，3-5栋为联排别墅。具体户型为建面75m²、82m²、87m²、88m²、89m²和108m²的3-4房户型。

1栋A、B座和2栋A、B座（不包括复式户型）备案价整体单价区间在3.85-4.79万/m²，均价在4.35万/m²，备案总价区间在290万-503万左右。开盘当天折扣，目前还不清楚。

因为朝向、景观等问题所以导致了价格的差异，在同楼层、同户型的前提下，单价由低到高是这么排列的1栋B座<1栋A座<2栋A座<2栋B座。

01户型 75m²整体备案均价4.16万/m²，1栋均价3.94万/m²，2栋均价4.38万/m²；

02户型 88m²整体备案均价4.42万/m²，1栋均价4.23万/m²，2栋均价4.61万/m²；

1栋03户型 89m²整体备案均价4.24万/m²（此户型仅分布在1栋A、B座）；

2栋03户型 108m²整体备案均价4.64万/m²（此户型仅分布在2栋A、B座）；

04户型 87m²整体备案均价4.48万/m²，1栋均价4.27万/m²，2栋均价4.68万/m²；

05、06户型 82m²整体备案均价4.3万/m²，1栋均价4.11万/m²，2栋均价4.49万/m²；

要注意的是，因为错层阳台的缘故，所以除了89m²和108m²这两个户型的楼层差价比较稳定以外，其余的户型奇偶层差价较大，各位在挑选的时候稍加注意。

而3-5栋的联排别墅备案均价在6.64万/m²左右。